Oleh: signdokumen29 | Maret 31, 2009

Oleh: signdokumen29 | Maret 30, 2009

CV.ThirafilinK

CV. ThirafilinK

Menerima pengurusan dokumen-dokumen resmi meliputi :

PT, CV, KOPERASI, YAYASAN, SERTIPIKAT TANAH, HAK CIPTA, MEREK, PATEN, dll.

Jl.Sarijadi Raya No.70 Bandung

Tlp.022-2018736 / 085759736512 No Fax : 022-3653533

Website : WWW.thirafilink.wordpress.com Email : Thirafi_arla@yahoo.com

Menerima pengurusan dokumen-dokumen resmi meliputi :

KENOTARIATAN

1.Pendirian PT/ PT PMA (Penyertaan Modal Asing) berikut perijinannya.

2.Pendirian CV

3.Pendirian Yayasan.

4.Pendirian Koperasi.

5.Pendirian Lembaga (LSM dan Lembaga Umum lainnya)

6.Akta-akta perjanjian (Perjanjian Kredit, Perjanjian Kerja Sama dll.)

PERTANAHAN

1.Akta Jual Beli.

2. Akta Hibah.

3.Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT).

4.Akta Pemasangan Hak Tanggungan (APHT).

5.Roya.

6.Peningkatan/Penurunan Hak (hak atas tanah).

7.Permohonan Hak/Pengakuan Hak atas tanah (Pembuatan/penerbitan sertifikat).

HAK ATAS KEKAYAAN INTELEKTUAL

1.Pendaftaran Hak Cipta.

2.Pendaftaran Hak Merek Dagang.

NB: semua biaya pengurusan terdiri dari biaya pengurusan (pembayaran pajak, pnbp, iuran resmi dari administrasi) ditambah dengan profesi fee kami….harga atau biaya yang kami berikan kami garansi MURAH (silahkan dibandingkan terlebih dahulu dengan biro jasa ataupun kantor notaris)
kalau ada biaya yang jauh di bawah kami …kami ingatkan hati-hati karena bisa saja dokumen yang diberikan palsu…untuk itu setiap dokumen coba saja di cek terlebih dahulu kepada instansi yang menerbitkannya


MYdokuments :

Sertifikat menurut PP No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, merupakan surat tanda bukti hak yang memuat data yuridis maupun data fisik obyek (tanah) yang didaftar, untuk hak atas tanah, Hak Pengelolaan dan tanah wakaf. Data yuridis dan fisik tersebut harus dibukukan dalam buku tanah sebagai satu kesatuan.

Buku tanah sendiri selanjutnya disimpan di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya tempat tanah itu berada. Sedangkan kepada Pemilik hak atas tanah akan diberikan salinan dari buku tanah tersebut.

Dalam prakteknya, keberadaan sertipikat sebagai alat pembuktian kepemilikan yang paling kuat, belum sepenuhnya disadari oleh masyarakat. Di Jakarta saja, menurut data yang dimiliki oleh BPS Propinsi DKI Jakarta pada tahun 2000, tanah yang sudah bersertifikat masih sebesar 70,72 % dari total 66.152 hektar tanah yang berada di wilayah DKI Jakarta. Sisanya sebesar 29,28 %.lagi masih belum bersertipikat alias masih berstatus tanah bekas milik adat atau tanah negara.

Masih besarnya persentase tanah yang belum bersertipikat ini memang dapat dipahami sebagai ketidaktahuan masyarakat terhadap pentingnya sertipikat itu sendiri atau bahkan menunjukkan keengganan masyarakat untuk bersentuhan dengan pelayanan yang diberikan oleh Badan Pertanahan Nasional, yang terkenal dengan ketidakpastian dan pungutan-pungutan liarnya itu.

Memang kalau kita membayangkan rumitnya prosedur yang harus dihadapi dengan lamanya waktu dan besarnya biaya yang harus disediakan, pastilah keluh kesah dan kekesalan akan selalu membayangi setiap pemilik tanah yang berusaha memiliki sertipikat ini. Apalagi ditambah, tidak adanya keharusan yang memaksa setiap pemilik untuk memiliki sertipikat ini, terutama yang menggunakan tanahnya hanya untuk membangun rumah tinggal. Maka makin membuat keberadaan sertipikat ini menjadi tidak penting di mata masyarakat.

Keberadaan sertipikat ini menjadi sangat penting ketika pemilik tanah ingin menggunakan tanahnya tidak sekedar untuk mendirikan rumah saja, tetapi ketika ingin dijual, disewakan, atau dijadikan jaminan bagi pinjaman di Bank. Pada situasi tersebut baru persoalan bukti kepemilikan tanah ini muncul. Dalam penjualan tanah misalnya, tanah yang sudah bersertipikat pastilah dihargai lebih mahal dibandingkan yang belum bersertipikat. Atau Pihak Bank misalnya hanya mau menerima jaminan atas sebidang tanah kalau sudah bersertipikat.

Berbagai kesulitan ini belum seberapa, dalam beberapa kasus misalnya, tanah yang belum bersertipikat punya peluang yang lebih besar untuk diserobot oleh orang lain dan dibuat sertipikat baru atas nama si penyerobot tanah. Tentunya proses ini terjadi tanpa sepengetahuan si pemilik tanah alias tanahnya direbut orang.

Setidaknya ada 5 (lima) manfaat yang dapat diterima oleh pemilik tanah apabila tanah mereka telah bersertipikat:

  1. Sebagai bukti pemilikan hak atas tanah
  2. Menjamin kepastian dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah
  3. Jika memerlukan tambahan modal usaha dari kredit perbankan, pemilik tanah dapat mempergunakan sertifikat atas tanahnya sebagai angunan
  4. Dalam hal pewarisan, adanya sertifikat tanah akan mengurangi kemungkinan terjadinya sengketa
  5. Mempermudah peralihan hak atas tanah

Pelayanan Mengurus sertifikat
Untuk mendapatkan sertipikat, baik itu sertipikat hak atas tanah, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, Hak Pengelolaan dan tanah wakaf, hal pertama yang harus dilakukan adalah pemohon sertipikat harus mendatangi terlebih dahulu Kantor Pertanahan dimana tanah tersebut berada. Dari informasi yang didapat pada loket pelayanan, pemohon akan mendapatkan informasi-informasi sekitar pelayanan pengurusan sertipikat berupa, dokumen-dokumen apa saja yang dibutuhkan, biaya yang harus dibayar, serta lamanya waktu dari pelayanan tersebut.

Namun seperti layaknya pelayanan publik lainnya, informasi-informasi tersebut kadangkala tidak semuanya bisa kita pahami. Loket informasipun kadangkala tidak menyediakan lembaran informasi yang memadai untuk dinikmati oleh pengguna jasanya. .

Di beberapa Kantor Pertanahan, kita akan menemui suasana pelayanan yang berbeda. Di Jakarta Utara dan Pusat misalnya, pelayanan kantor Pertanahan disatukan dengan pelayanan publik lainnya dari Pemda DKI dalam satu lokasi/satu atap. Di sana kita akan menemukan, pelayanan tata kota, IMB, bank yang bersebelahan satu sama lain dengan loket pelayanan Kantor Pertanahan. Di Jakarta Selatan, Timur dan Barat, kita akan menemukan pelayanan Kantor Pertanahan yang terpisah dengan pelayanan publik lainnya, yakni dilokasi tempat dimana Kantor Pertanahan tersebut berada.

Disetiap loket pelayanan Kantor Pertanahan, kita akan menemukan loket pelayanan yang berbeda-beda satu dengan yang lain, tergantung dari kegunaannya masing-masing. Berdasarkan Instruksi Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. 1 Tahun 1998, loket-loket pelayanan diseragamkan kegunaannya. Pada loket 1 misalnya digunakan sebagai loket pelayanan informasi, loket 2 untuk penyerahan dokumen dan permohonan pelayanan, loket 3 untuk bendaharawan dan seterusnya. Khusus untuk loket 2, jumlahnya dapat diperbanyak tergantung dari pembagian pelayanan.

User ID: 362
Join Date: Oct 2008
Posts: 3
Thanks: 0
Thanked 0 Times in 0 Posts
giggs_luck is on a distinguished road

Default (ask) pengurusan tanah girik

Pada Bulan Mei 1994, orangtua kami membeli sebagian dari sebidang tanah girik dari penjual.
Sebagai pihak pembeli, paman kami mewakili kakak perempuan saya yg pada saat jual beli terjadi
masih berusia 17 tahun (karena saat itu orang tua kami masih WNA, tetapi sekarang sudah WNI).

2 minggu kemudian pada bulan yg sama, kami membeli tambahan beberapa meter dari tanah girik
yg terletak persis di sebelah tanah yg kami beli sebelumnya,
dengan bukti asli Surat Jual Beli yg dittd diatas materai & dihadapan saksi (bukan notaris).
Kali ini kakak perempuan saya yg ttd sbg pembeli.

Paman kami tersebut kemudian meninggal dunia pada tahun 2005.

Apakah ada cacat hukum dari transaksi yg dilakukan ?
Jika ada, apakah jalan yg harus kami tempuh supaya tetap dapat mengurus sertipikat tanah ini ?
Sampai saat ini kami masih tinggal di rumah di atas tanah tersebut.
Kemudian, bagaimana ciri fisik dari surat girik itu sendiri ?

Sebagai info tambahan, Kartu Keluarga ayah & ibu kami sekarang hanya beranggotakan mereka berdua,
kami masih termasuk di dalam kartu keluarga paman kami yang lain.
Karena keterbatasan dana, sertipikat tanah baru mulai kami urus tahun ini.

surat2 yg kami punya antara lain :
– asli surat Jual Beli & Pemindahan Hak yg dibuat & dittd di depan notaris
– asli bukti pembayaran PBB
– kopi surat jual beli dari pemilik sebelumnya kepada penjual, yg telah dilegalisir oleh notaris
pada saat AJB
– kopi Akta Kematian paman kami yg bertindak sebagai kuasa saat jual beli
– asli IMB, dimana bangunan kami dirikan pada 1994. Tetapi ada hal yg membuat saya bingung, yaitu
IMB tertulis dikeluarkan pada 1985.

kami juga sudah memperoleh Rekomendasi Permohonan Hak atas Tanah Negara yg dikeluarkan oleh Lurah
dan disetujui oleh Camat.

Langkah2 apa saja yang kemudian harus kami lakukan utk pengurusan sertipikat tsb ?
Lalu kira-kira, berapa rincian biaya yang harus kami keluarkan utk langkah-langkah selanjutnya ?

Atas bantuan dan penjelasannya, kami ucapkan terima kasih.

giggs_luck is offline Reply With Quote

Old 7th October 2008, 06:55 AM #2
akamaru vbmenu_register(“postmenu_3091″, true);
Senior Member
akamaru's Avatar
User ID: 59
Join Date: Jul 2008
Posts: 329
Thanks: 0
Thanked 0 Times in 0 Posts
akamaru is a glorious beacon of lightakamaru is a glorious beacon of lightakamaru is a glorious beacon of lightakamaru is a glorious beacon of lightakamaru is a glorious beacon of lightakamaru is a glorious beacon of light

Default

@giggs_luck

Bung, menunjuk pada pertanyaan Bung, ada beberapa hal yang terlebih dahulu ingin saya tanyakan:
1. pada bulan Mei 1994 disebutkan bahwa paman Bung bertindak mewakili kakak Anda dalam membeli tanah girik dari penjual. Pertanyaan saya, apakah ada dokumen yang menjadi dasar perwakilan ini?
2. pada saat pembelian bidang tanah tersebut pada butir 1 di atas, apakah ada Akta Jual Beli atau hanya Perjanjian Jual Beli saja dan pada saat dokumen tsb di tandatangani, nama pembeli atas nama paman Bung atau kakak Bung?

Tnx

akamaru is offline Reply With Quote

Old 7th October 2008, 07:09 AM #3
akamaru vbmenu_register(“postmenu_3092″, true);
Senior Member
akamaru's Avatar
User ID: 59
Join Date: Jul 2008
Posts: 329
Thanks: 0
Thanked 0 Times in 0 Posts
akamaru is a glorious beacon of lightakamaru is a glorious beacon of lightakamaru is a glorious beacon of lightakamaru is a glorious beacon of lightakamaru is a glorious beacon of lightakamaru is a glorious beacon of light

Default Seputar Girik


Perlu diketahui bahwa girik bukan merupakan tanda bukti hak atas tanah, tetapi bukti bahwa pemilik girik menguasai tanah milik adat dan sebagai pembayar pajak atas bidang tanah tersebut beserta dengan bangunan yang melekat di atasnya (apabila ada).

Girik dapat dijadikan dasar untuk memohon hak atas tanah karena pada dasarnya hukum pertanahan kita bersumber dari hukum tanah adat yang tidak tertulis. Ketentuan ini dapat dilihat pada Pasal 5 Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960 ttg Peraturan Dasar Pokok – Pokok Agraria (UUPA) yang berbunyi :
“Hukum agraria yang berlaku atas buni, air dan ruang angkasa ialah hukum adat, sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan Negara, yang berdasarkan atas persatuan bangsa, dengan sosialisme Indonesia serta dengan peraturan -peraturan yang tercantum dalam Undang-Undang ini dan dengan peraturan perundangan lainny, segala sesuatu yang mengindahkan unsur-unsur yang bersandar pada hukum agama”

Untuk memohon hak atas tanah terhadap girik, langkah yang perlu dilakukan adalah :

a. Mintalah girik asli dari penjual dan pastikan nama penjual yang tercantum dalam girik tersebut = nama orang yang tercantum dalam Akta Jual Beli (AJB). Apabila tidak, harus ada hubungan hukum antara si penjual dengan orang yang tercantum dalam girik tersebut. Biasanya hubungan ini harus dapat ditunjukkan dengan dokumen tertentu, misalnya akta wasiat, akta keterangan mengenai keahliwarisan, surat kuasa atau putusan pengadilan.

b. Pastikan objek tanah tsb = yang dimaksud dalam girik, kemudian kuasai secara fisik dengan tanda batas yang jelas.

c. ajukan permohonan hak atas tanah tersebut langsung ke Kantor Pertanahan setempat dengan tahapan secara umum:

* Pengukuhan fisik tanah dilanjutkan dengan pembuatan Gambar Situasi
* Penelitian dan pembahasan Panitia A
* Pengumuman atas permohonan tsb
* Penerbitan Surat Keputusan Pemberian Hak
* Pencetakan Sertifikat Tanah

Secara teori, total waktu yang dibutuhkan kurang lebih sekitar 90 hari. Biaya pemasukan ke Kas Negara sekitar 5% x NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) x luas tanah, ditambah dengan biaya operasional petugas lapangan.

akamaru is offline Reply With Quote

Old 8th October 2008, 05:44 AM #4
giggs_luck vbmenu_register(“postmenu_3125″, true);
Junior Member
User ID: 362
Join Date: Oct 2008
Posts: 3
Thanks: 0
Thanked 0 Times in 0 Posts
giggs_luck is on a distinguished road

Default

Quote:
Originally Posted by akamaru View Post
@giggs_luck

Bung, menunjuk pada pertanyaan Bung, ada beberapa hal yang terlebih dahulu ingin saya tanyakan:
1. pada bulan Mei 1994 disebutkan bahwa paman Bung bertindak mewakili kakak Anda dalam membeli tanah girik dari penjual. Pertanyaan saya, apakah ada dokumen yang menjadi dasar perwakilan ini?
2. pada saat pembelian bidang tanah tersebut pada butir 1 di atas, apakah ada Akta Jual Beli atau hanya Perjanjian Jual Beli saja dan pada saat dokumen tsb di tandatangani, nama pembeli atas nama paman Bung atau kakak Bung?

Tnx

1. tidak ada dokumen yg menjadi dasar perwakilan tsb. Saat itu, kakak saya belum cakap hukum, berarti paman saya bertindak sebagai wali. Ketika kakak saya berumur 21 tahun (cakap hukum), paman belum meninggal. Saat ini paman sudah meninggal.
Apakah kakak saya otomatis menjadi pihak yg berhak ?

2. Surat notariil yg dibuat dalam transaksi jual beli tsb berjudul “Jual Beli dan Pemindahan Hak”.
…(paman saya), menurut keterangannya dalam hal ini bertindak sebagai kuasa lisan dari-dan karenanya utk
dan atas nama serta seberapa perlu menguatkan diri guna menanggung dan menjamin kepentingan …(kakak saya)
“.
jadi pihak pembeli atas nama paman saya.
Jadi menurut saya, surat tsb bukan Perjanjian Jual Beli, melainkan sama dgn Akta Jual Beli.

Kemudian, utk tambahan tanah yg kami beli, surat Jual Beli dibuat bawah tangan dgn dittd penjual,
pembeli (kakak saya), dan seorang saksi. apakah hal ini melanggar ketentuan ? karena kakak saya
saat itu masih 17 tahun.

terima kasih

giggs_luck is offline Reply With Quote

Old 8th October 2008, 06:51 AM #5
akamaru vbmenu_register(“postmenu_3126″, true);
Senior Member
akamaru's Avatar
User ID: 59
Join Date: Jul 2008
Posts: 329
Thanks: 0
Thanked 0 Times in 0 Posts
akamaru is a glorious beacon of lightakamaru is a glorious beacon of lightakamaru is a glorious beacon of lightakamaru is a glorious beacon of lightakamaru is a glorious beacon of lightakamaru is a glorious beacon of light

Default

Quote:
Originally Posted by giggs_luck View Post
1. tidak ada dokumen yg menjadi dasar perwakilan tsb. Saat itu, kakak saya belum cakap hukum, berarti paman saya bertindak sebagai wali. Ketika kakak saya berumur 21 tahun (cakap hukum), paman belum meninggal. Saat ini paman sudah meninggal.
Apakah kakak saya otomatis menjadi pihak yg berhak ?

2. Surat notariil yg dibuat dalam transaksi jual beli tsb berjudul “Jual Beli dan Pemindahan Hak”.
…(paman saya), menurut keterangannya dalam hal ini bertindak sebagai kuasa lisan dari-dan karenanya utk
dan atas nama serta seberapa perlu menguatkan diri guna menanggung dan menjamin kepentingan …(kakak saya)
“.
jadi pihak pembeli atas nama paman saya.
Jadi menurut saya, surat tsb bukan Perjanjian Jual Beli, melainkan sama dgn Akta Jual Beli.

Kemudian, utk tambahan tanah yg kami beli, surat Jual Beli dibuat bawah tangan dgn dittd penjual,
pembeli (kakak saya), dan seorang saksi. apakah hal ini melanggar ketentuan ? karena kakak saya
saat itu masih 17 tahun.

terima kasih


1. Pada dasarnya, kuasa dapat diberikan baik secara lisan maupun tertulis. Karena dasar pemberian kuasa adalah perjanjian, maka menurut saya syarat sah suatu perjanjian harus terpenuhi. Syarat tersebut adalah: kesepakatan, kecakapan, mengenai suatu hal tertentu dan suatu sebab yang halal. Mengingat pada waktu itu kakak Bung belum mencapai usia dewasa (secara perdata adalah telah berusia 21 tahun atau belum berusia 21 tahun tetapi sudah menikah), berarti unsur kecakapan menjadi tidak terpenuhi. Solusinya, apabila kakak Bung hendak melakukan suatu perbuatan hukum, maka secara hukum yang berhak untuk mewakilinya adalah orang tua dari kakak Anda berdasarkan prinsip kekuasaan orang tua. Atau bisa juga pengurusan tersebut dilakukan oleh wali dimana wali ini ditunjuk salah satunya berdasarkan : a) pengangkatan oleh Hakim (penetapan pengadilan), b) jika seorang wali diangkat oleh salah satu dari kedua orang tuanya, pada saat pengangkatan itu karena meninggalnya yang mengangkat memperoleh kekuatan untuk berlaku dan yang diangkan menyatakan kesanggupannya untuk itu, atau c) jika seorangmenjadi wali karena hukum, pada saat terjadinya peristiwa yang mengakibatkan perwaliannya.

Namun, apabila waktu itu Notaris “berani” untuk membuatkan suatu dokumen hukum, saya berasumsi bahwa Notaris telah mengecek segala kelengkapan dokumen sebelum dokumen tersebut dibuat. Apabila ada hal yang ternyata di kemudian hari tidak lengkap/tidak cocok, maka ini menjadi tanggung jawab notaris. meskipun seorang klien mempunyai tanggung jawab untuk memriksa kebenaran informasi yang tercantum pada draft dokumen tersebut.

2. Apabila Akta dibuat atas nama paman Bung, berarti kemungkinan besar yang berhak adalah paman Bung dan karena paman Bung telah meninggal dunia, maka hak tersebut menjadi beralih kepada para ahli warisnya.

Saya menyarankan agar Bung berkonsultasi terlebih dahulu dengan PPAT. Akan lebih baik jika notaris yang dahulu membuat dokumen hukum tersebut juga seorang PPAT dan dapat membantu Bung untuk melakukan pengurusan Girik tersebut menjadi Sertifikat Tanah.

Lebih lanjut, saya menyarankan agar segala bentuk pengalihan hak atas tanah dibuat dengan Akta yang dibuat di hadapan notaris ketimbang dibuat secara bawah tangan untuk melindungi Bung dari segi hukum.

Pertanyaan Terselesaikan

Lihat lainnya »

“Bagaimana Mengusrus Sertifikan hak Pakai menjadi hak milik” Berapa biaya yg dibutuhkan ?Luas tanah tsb 27 Ha.

“Sertifikat hak pakai menjadi SPT untuk mebuat sertipikat baru, apa kerugian dan keuntungannya..? mungkinkah sipemilik (sertipikat Hak pakai) akan menuntut dikemudian hari…? Bagaimana cara agar si pemilik tidak dapat menuntut karena satus tanah tersebut sdh selesai hak pakainya?
Terimakasi atas penjelasannya..
  • 10 bulan lalu
vivit by vivit
Anggota sejak:
09 Januari 2008
Total poin:
6414 (Level 5)

Jawaban Terbaik – Dipilih oleh Suara Terbanyak

aq sarankan, sebaiknya anda menjumpai seorang notaris,
biasanya tuk meminta keterangan detail tuk gimana nanti proses sertifikasi menjadi SHM, anda tidak akan dipungut biaya,
tapi gimanapun, mereka akan sangat mengharapkan agar pengurusan nantinya melalui kantor notaris tsb, krn anda akan dikenai fee pengurusan selain biaya2 resmi dalam proses sertifikasi,

carilah notaris yang sdh resmi sebagai PPAT, pejabat pembuat akte tanah,
itu lebih baek dari pada anda bolak balik ke kantor bpn, dan biasanya malah biaya bisa semakin membengkak karena runyamnya birokrasi disana,
banyak meja yang mesti dilewati,

kalo soal biaya, biasanya sdh ada patokannya, hanya fee notaris yg biasa berbeda dgn notaris laennya,

biasanya biaya yg menonjol adalah BPHTB, biaya perolehan hak atas tanah dan bangunan, tuh umumnya 5 % dari NJOP setelah dikurangi 25 juta, tergantung daerah pengurusannya,
NJOP tuh nilai jual objek pajak yg tercantum di PBB,
jadi objek yg mau diSHMkan mesti memiliki PBB terlebih dahulu serta ada NOPnya, nomor objek pajak, anda bisa mengurusnya ke depkeu/ditjend pajak di lokasi objek tanah tsb,

sebaiknya bila ada cara dalam negosiasi antara keduabelah pihak, alangkah lebih bagus dibuat akta jual beli di depan notaris, anda bisa membaliknamakannya belakangan hari,
tetapi dalam pembuatan akta jual beli, keduabelah pihak mesti hadir suami istri, salah satu ga hadir maka akta tersebut dianggap tdk sah …

jadi saran aq,
langkah pertama adalah mendatangi salah satu kantor notaris yang sdh menjabat PPAT,
mintalah detail pengurusannya serta cobalah anda tawar biaya pengurusannya …
moga lancar dech semuanya …

thanx

  • 10 bulan lalu
100% 1 Vote

Saat ini tidak ada komentar untuk pertanyaan ini.

Jawaban Lain (0)

  • DELLA ANNA        the Campanulla by DELLA ANNA the Campanulla
    Anggota sejak:
    26 Juli 2007
    Total poin:
    50580 (Level 7)
    Hi,

    coba anda pergi ke kantor pengurusan tanah / agraria setempat dimana anda bertempat tinggal.

    lalu tanyakan masalah tersebut disana.
    memang ” PERALIHAN SERTIFIKAT HAK PAKAI ke SERTIFIKAT HAK MILIK / EIGENDOM harus melewati prosedur dengan notaris akte tanah ”.

    meskipun anggapan kita tanah tsb sudah ” bebas hak pakai ” namun dalam register tanah persil-persil tersebut masih tertera secara hukum/terdaftar atas nama pemilik pemakai ”.

    nah! utk membebaskannya anda harus berbicara dengan sipemilik sertifikat hak pakai, agar ia mengetahui bahwa anda akan mengakhiri ” penggunaan sementara hak pakai tanah ” dan merubahnya menjadi EIGENDOM / HAK MILIK.

    kalau ia setuju maka ia akan bersama-sama dengan anda ke kantor agraria, atau ia akan meminjamkan surat-2 tsb / copy kepada anda.

    dengan surat tsb anda langsung bisa mengurusnya di KANTOR AGRARIA bagian pengurusan balik nama tanah.

    ingat! anda harus memakai seorang notaris akta tanah yang syah yg terdaftar di Departemen Kehakiman utk legalisasi dan Juridisasi. biasanya notaris itu ada di kantor agraria itu sendiri. mengenai berapa biaya semuanya telah ditentukan di kantor agraria.

    so. sukses yach ! bawalah serta persil surat-2 asli pada anda dan surat-2 lainnya seperti keterangan samping kiri-kanan depan belakang dari persil tanah tsb dari RT/RW

    thnx

    • 10 bulan lalu
    0% 0 Vote

penjualan rumah
Law Consultation Mon, 14 Mar 2005 00:00:00 WIB

Question:

Saya mau menjual rumah yang berada dikomplek Real Estate dan dulu dibeli dari Developer.Rumah ini sudah mempunyai sertifikat hak milik atas nama saya
Pertanyaan saya:
1. Untuk penjualan rumah ini,apa yang menjadi kewajiban saya untuk dibayar. Apa ada kewajiban saya, selain membayar perantara,untuk membayar misalnya pajak penjualan,BPHTP,honor notaris dll.
2.Kewajiban apa yang harus dibayar pembeli selain harga transaksi rumah.

Terima kasih atas konsultasinya.

Soedjono

Soedjono Atmosukarto ~ Jakarta

Answer:

Transaksi jual-beli tanah dan bangunan adalah suatu transaksi yang berdasarkan ketentuan perundang-undangan maupun kebiasaan, menimbulkan kewajiban pembayaran lain bagi para pihak yang terlibat. Pembayaran tersebut pada umumnya antara lain adalah:

1. Pembayaran yang pada hakekatnya menjadi kewajiban Penjual
a. Biaya Verifikasi (Pengecekan) Sertipikat Hak atas Tanah dengan Buku Tanah di Kantor Pertanahan yang dilakukan oleh Notaris/PPAT, yang besarnya ditentukan oleh Kantor Notaris/PPAT yang bersangkutan;
b. Pajak Penghasilan (PPh) atas penghasilan yang diterima atau diperoleh dari pengalihan hak atas tanah dan bangunan, dan dalam kasus ini karena anda adalah perorangan maka besarnya Pajak yang harus dibayarkan adalah sebesar 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan atau NJOP PBB (mana yang lebih tinggi) dikurangi Rp.60.000.000,-. Pembayaran PPh ini dilakukan sebelum transaksi jual-beli dilaksanakan;
c. Biaya pembuatan Akta Jual-Beli dan pengurusan balik nama sertipikat di PPAT

2. Pembayaran yang pada hakekatnya menjadi kewajiban Pembeli
a. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), yang juga merupakan Pajak, sebesar 5% dari Nilai Perolehan Obyek Pajak atau NJOP PBB (mana yang lebih tinggi) dikurangi Rp.40.000.000,- (untuk daerah DKI Jakarta); dan
b. Biaya-biaya lain yang merupakan kebijaksanaan Kantor Pertanahan setempat, seperti misalnya Kantor Pertanahan di wilayah DKI Jakarta, mewajibkan pengukuran ulang untuk tanah yang Gambar Situasi dan Sertipikatnya diterbitkan sebelum tahun 1985.

Hal diatas adalah suatu skema kewajiban pembayaran yang secara peraturan perundang-undangan menjadi kewajiban Para Pihak. Namun dalam pelaksanaannya kepada pihak mana kewajiban pembayaran ini dibebankan sangat tergantung pada kesepakatan para pihak. Dalam suatu kasus dibebankan kepada Pembeli karena Penjual menghendaki jumlah harga penjualan yang diterimanya bebas dari potongan atau dalam kasus lain beban pembayaran dibagi menjadi 50% menjadi kewajiban Penjual dan 50% sisanya menjadi kewajiban Pembeli, atau sesuai dengan ketentuan umum yang berlaku seperti di atas, atau bahkan skema lain yang pada prinsipnya menguntungkan kedua belah pihak dan mempercepat pelaksanaan transaksi jual beli. (Prio Trisnoprasetio – http://www.bastamanandpartners.com)

Other articles

anak WNA sekolah di indonesia
Mon, 07 Mar 2005 00:00:00 WIB
Pemberkatan nikah & Pencatatan Sipil
Mon, 28 Feb 2005 00:00:00 WIB
salah lab
Fri, 25 Feb 2005 00:00:00 WIB

26th October 2007, 05:45
Mohon pencerahan ttg persyaratan dan biaya balik nama rumah BTN Type 21 ya
Makasih

Yang mau di balik nama apanya Boss..??PBB-nya atau Sertipikatnya…?kondisinya sudah lunas atau masih dalam status kredit?

1. Persyaratan Untuk Balik Nama SPPT PBB (Prosesnya datang ke KPP Pratama/KPPBB :
– Copy SPPT PBB tahun berjalan
– Copy Akte Jual-Beli
– Copy Sertipikat
– Copy KTP & KK
– Copy BPHTB/SSB
– Copy IMB
– Copy Rekening PAM,PLN,Telkom (kalau ada)
– Mengisi SPOP (Surat Pemberitahuan Objek Pajak) dan di tandatangani (formulirnya bisa di download di http://www.pajak.go.id)

Biaya untuk Proses ini GRATIS

2. Persyaratan Balik Nama Sertipikat (Proses datang ke Badan Pertanahan Nasional) :

- Salinan Akte Jual-Beli (lembar keberapanya aku nda’ ngerti..bukan orang
notaris soalnya).
– Bukti Setor BPHTB yang sudah di legalisir oleh KPP Pratama/KPPBB
(legalisirnya ke KPPBB/KPP Pratama, GRATIS)
– Copy SPPT PBB/STTS Tahun berjalan.
– Sertipikat Asli
– Copy KTP

Biayanya ada, Resmi dari BPN..tapi tergantung NJOP dan luas tanahnya berapa, semakin kecil NJOP dan semakin kecil luas tanahnya….maka semakin kecil biayanya..begitu juga sebaliknya.

Biasanya proses balik nama sertipikat langsung diurus langsung oleh notaris, karena kebanyakan notaris memberikan jasa dalam 1 paket, akta jual-beli dan langsung memproses balik nama sertipikat ke BPN.

Saran :

- Untuk biaya2 ke kas negara (PBB, BPHTB, Uang Pemasukan yang ditentukan BPN) sebaiknya dibayarkan sendiri oleh kita(pemilik) ke Bank yang ditunjuk untuk bisa menerima pembayaran. Maksudnya agar kita tau berapa biaya sesungguhnya yang dikeluarkan…dan benar uang yang dibayarkan masuk ke kas negara.

- Jangan menitipkan pembayaran ke pihak lain, untuk mencegah hal yang tidak diinginkan..ada beberapa kejadian tentang bukti pembayaran pajak yang fiktif karena uang pajaknya tidak di setorkan ke kas negara. dan jangan sampai kita yang jadi korban.

itu dulu deh pencerahannya..kalau ada yang ngga jelas silahkan tanya aja..sorry ya kalo redaksinya ngga bagus2 banget…soale bukan penulis buku sih…

hehehehehe….


ybneb
26th October 2007, 18:23
Waduh, makasih banyak banget atas info-nya. Saya pelajari dulu, klo msh kurang jelas baru posting pertanyaan lg disini.
(d tanya langsung ke calo/petugas hampir pernah dikadalin)

juliansaid
26th October 2007, 19:38
Waduh, makasih banyak banget atas info-nya. Saya pelajari dulu, klo msh kurang jelas baru posting pertanyaan lg disini.
(d tanya langsung ke calo/petugas hampir pernah dikadalin)

Okay, silahkan kirim pertanyaan disini..Insya4JJI akan dibantu…
btw untung ngga jadi di kadallin…gimana rasanya kan…tapi lebih serem dibuayain kali ya…:getok:


-ENG-ManuTD
3rd November 2007, 18:49
Yang mau di balik nama apanya Boss..??PBB-nya atau Sertipikatnya…?kondisinya sudah lunas atau masih dalam status kredit?

1. Persyaratan Untuk Balik Nama SPPT PBB (Prosesnya datang ke KPP Pratama/KPPBB :
– Copy SPPT PBB tahun berjalan
– Copy Akte Jual-Beli
– Copy Sertipikat
– Copy KTP & KK
– Copy BPHTB/SSB
– Copy IMB
– Copy Rekening PAM,PLN,Telkom (kalau ada)
– Mengisi SPOP (Surat Pemberitahuan Objek Pajak) dan di tandatangani (formulirnya bisa di download di http://www.pajak.go.id)

Biaya untuk Proses ini GRATIS

2. Persyaratan Balik Nama Sertipikat (Proses datang ke Badan Pertanahan Nasional) :

- Salinan Akte Jual-Beli (lembar keberapanya aku nda’ ngerti..bukan orang
notaris soalnya).
– Bukti Setor BPHTB yang sudah di legalisir oleh KPP Pratama/KPPBB
(legalisirnya ke KPPBB/KPP Pratama, GRATIS)
– Copy SPPT PBB/STTS Tahun berjalan.
– Sertipikat Asli
– Copy KTP

Biayanya ada, Resmi dari BPN..tapi tergantung NJOP dan luas tanahnya berapa, semakin kecil NJOP dan semakin kecil luas tanahnya….maka semakin kecil biayanya..begitu juga sebaliknya.

Biasanya proses balik nama sertipikat langsung diurus langsung oleh notaris, karena kebanyakan notaris memberikan jasa dalam 1 paket, akta jual-beli dan langsung memproses balik nama sertipikat ke BPN.

Saran :

- Untuk biaya2 ke kas negara (PBB, BPHTB, Uang Pemasukan yang ditentukan BPN) sebaiknya dibayarkan sendiri oleh kita(pemilik) ke Bank yang ditunjuk untuk bisa menerima pembayaran. Maksudnya agar kita tau berapa biaya sesungguhnya yang dikeluarkan…dan benar uang yang dibayarkan masuk ke kas negara.

- Jangan menitipkan pembayaran ke pihak lain, untuk mencegah hal yang tidak diinginkan..ada beberapa kejadian tentang bukti pembayaran pajak yang fiktif karena uang pajaknya tidak di setorkan ke kas negara. dan jangan sampai kita yang jadi korban.

itu dulu deh pencerahannya..kalau ada yang ngga jelas silahkan tanya aja..sorry ya kalo redaksinya ngga bagus2 banget…soale bukan penulis buku sih…

hehehehehe….

Tergantung juga sih… tapi bedasarkan pengalaman terakhir…
ngurus sendiri ribet nya minta ampun… disuruh bolak balik sampe 4 kali…
petugasnya sedang keluar… petugasnya ijin…. petugasnya sedang ada tamu.. antriannya semerawut..
Mungkin lebih tepatnya TIDAK ADA kata GRATIS sewaktu ngurusin berkas-berkas tersebut…
:speachless::speachless:


juliansaid
4th November 2007, 06:40
ManuTD;103671′]Tergantung juga sih… tapi bedasarkan pengalaman terakhir…
ngurus sendiri ribet nya minta ampun… disuruh bolak balik sampe 4 kali…
petugasnya sedang keluar… petugasnya ijin…. petugasnya sedang ada tamu.. antriannya semerawut..
Mungkin lebih tepatnya TIDAK ADA kata GRATIS sewaktu ngurusin berkas-berkas tersebut…
:speachless::speachless:

…………………………….


juliansaid
4th November 2007, 06:41
ManuTD;103671′]Tergantung juga sih… tapi bedasarkan pengalaman terakhir…
ngurus sendiri ribet nya minta ampun… disuruh bolak balik sampe 4 kali…
petugasnya sedang keluar… petugasnya ijin…. petugasnya sedang ada tamu.. antriannya semerawut..
Mungkin lebih tepatnya TIDAK ADA kata GRATIS sewaktu ngurusin berkas-berkas tersebut…
:speachless::speachless:

mudah2an kedepan tidak terjadi lagi Boss..untuk sekarang pelayanan di KPP Pratama (Hasil modernisasi Ditjen Pajak) semua pelayanan jauh lebih baik dari terdahulu..segala sesuatu di layani pada satu lokal(tempat)/pelayanan satu atap dan semua jenis pelayanan itu GRATIS (BOLEH DICEK).

kalo ngga percaya coba deh…semua jenis pajak sekarang di urus di 1 kantor, bikin NPWP aja bisa ditunggu kok.

tapi inget….antri dulu dan ambil nomor urut pelayanan.Ok?
kalo di instansi lain saya gak tau tuh,,,cuma taunya di kantor Pajak aja…


-ENG-ManuTD
4th November 2007, 13:49
mudah2an kedepan tidak terjadi lagi Boss..untuk sekarang pelayanan di KPP Pratama (Hasil modernisasi Ditjen Pajak) semua pelayanan jauh lebih baik dari terdahulu..segala sesuatu di layani pada satu lokal(tempat)/pelayanan satu atap dan semua jenis pelayanan itu GRATIS (BOLEH DICEK).

kalo ngga percaya coba deh…semua jenis pajak sekarang di urus di 1 kantor, bikin NPWP aja bisa ditunggu kok.

tapi inget….antri dulu dan ambil nomor urut pelayanan.Ok?
kalo di instansi lain saya gak tau tuh,,,cuma taunya di kantor Pajak aja…

Thanks Bro.. informn nya…
Mudah²an kesana lagi udah seperti yang diharapkan…
:lol:


CooLady
20th January 2008, 17:39
Yang mau di balik nama apanya Boss..??PBB-nya atau Sertipikatnya…?kondisinya sudah lunas atau masih dalam status kredit?

1. Persyaratan Untuk Balik Nama SPPT PBB (Prosesnya datang ke KPP Pratama/KPPBB :
– Copy SPPT PBB tahun berjalan
– Copy Akte Jual-Beli
– Copy Sertipikat
– Copy KTP & KK
– Copy BPHTB/SSB
– Copy IMB
– Copy Rekening PAM,PLN,Telkom (kalau ada)
– Mengisi SPOP (Surat Pemberitahuan Objek Pajak) dan di tandatangani (formulirnya bisa di download di http://www.pajak.go.id)

Biaya untuk Proses ini GRATIS

2. Persyaratan Balik Nama Sertipikat (Proses datang ke Badan Pertanahan Nasional) :

- Salinan Akte Jual-Beli (lembar keberapanya aku nda’ ngerti..bukan orang
notaris soalnya).
– Bukti Setor BPHTB yang sudah di legalisir oleh KPP Pratama/KPPBB
(legalisirnya ke KPPBB/KPP Pratama, GRATIS)
– Copy SPPT PBB/STTS Tahun berjalan.
– Sertipikat Asli
– Copy KTP

Biayanya ada, Resmi dari BPN..tapi tergantung NJOP dan luas tanahnya berapa, semakin kecil NJOP dan semakin kecil luas tanahnya….maka semakin kecil biayanya..begitu juga sebaliknya.

Biasanya proses balik nama sertipikat langsung diurus langsung oleh notaris, karena kebanyakan notaris memberikan jasa dalam 1 paket, akta jual-beli dan langsung memproses balik nama sertipikat ke BPN.

Saran :

- Untuk biaya2 ke kas negara (PBB, BPHTB, Uang Pemasukan yang ditentukan BPN) sebaiknya dibayarkan sendiri oleh kita(pemilik) ke Bank yang ditunjuk untuk bisa menerima pembayaran. Maksudnya agar kita tau berapa biaya sesungguhnya yang dikeluarkan…dan benar uang yang dibayarkan masuk ke kas negara.

- Jangan menitipkan pembayaran ke pihak lain, untuk mencegah hal yang tidak diinginkan..ada beberapa kejadian tentang bukti pembayaran pajak yang fiktif karena uang pajaknya tidak di setorkan ke kas negara. dan jangan sampai kita yang jadi korban.

itu dulu deh pencerahannya..kalau ada yang ngga jelas silahkan tanya aja..sorry ya kalo redaksinya ngga bagus2 banget…soale bukan penulis buku sih…

hehehehehe….

Hi julian,

Aku beli apartement atas nama ibuku karena kabarnya kalau menikah dengan orang asing ga bisa atas namaku, apa bisa balik nama ke atasnamaku? bagaimana sayarat dan prosesnya juga kira2 brp biayanya, Thank you!


kangkenyot
21st January 2008, 07:38
@juliansaid kumplit tugh… :clap:
abis ambil notariat ato emang notaris….

:cheers:


cc201_106
22nd January 2008, 18:48
tambahan dikit…

untuk balik nama PBB..

tidak ada tunggakan PBB… soalnya repot kalo sudah balik nama tapi ada PBB yang belum lunas..


juliansaid
22nd January 2008, 20:11
Hi julian,

Aku beli apartement atas nama ibuku karena kabarnya kalau menikah dengan orang asing ga bisa atas namaku, apa bisa balik nama ke atasnamaku? bagaimana sayarat dan prosesnya juga kira2 brp biayanya, Thank you!

Hi juga Lady…
Hmmm…udah transaksi dan udah diballik nama ke Ibu ya..???sebenernya atasnama kamu bisa lho PBB/Sertipikat-nya….kalau memang sudah terlanjur jadi nama ibu, untuk peralihan mau ngga mau dibuatkan akte hibah wasiat/hibah aja dari ibu ke kamu (seolah-olah kamu diberi oleh ibu, walaupun sebenarnya kamu memperoleh apartement itu dengan uang kamu),karena transaksi terdahulu adalah antar ibu dan penjual.untuk proses ini kamu membayar BPHTB(Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan atau Bangunan), silahkan menghubungi notaris untuk proses ini, untuk pembayaran pajak disarankan kamu membayar sendiri saja ke Bank.

untuk syarat2 dalam balik nama PBB kamu bisa cek di halaman pertama thread ini, sama kok kelengkapan berkas yang harus dipenuhi. untuk biaya…untuk balik nama PBB adalah gratis, kalau BPHTB…saya tidak bisa sebutkan angkanya karena tergantung dari NJOP(Nilai Jual Objek Pajak) dari apartement kamu.

kalau ada yang belum jelas, silahkan di cek private messagenya…oke.
Trims


juliansaid
22nd January 2008, 20:13
tambahan dikit…

untuk balik nama PBB..

tidak ada tunggakan PBB… soalnya repot kalo sudah balik nama tapi ada PBB yang belum lunas..

Yupp…tengkiu Boss…lali…
kalo mau balik nama pbb,harus lunas dari tunggakan pembayaran pbb tahun sebelumnya.trims


juliansaid
22nd January 2008, 20:16
@juliansaid kumplit tugh… :clap:
abis ambil notariat ato emang notaris….

:cheers:

kebetulan kerja di instansi yang menangani pajak bumi dan bangunan.trims:cheers:


cc201_106
22nd January 2008, 22:15
kalo validasi SSB itu apaan sih???

Jarod
26th January 2008, 22:03
Om Expert mau nanya nich…
kalo mau balik nama AJB di kelurahan, biaya apa aja sih yang di keluarkan?
Bisa nggak kita langsung aja ke Kecamatan urusnya, soalnya yg jadi PPAT kan kecamatan bukan kelurahan?
Soalnya kite tanya biaya urus balik nama AJB di kelurahan mahal banget mintanya. Emang sih orang yang dikelurahan yg urus dia bilang seminggu selesai.
contoh : tanah 200 meter NJOPnya 250 rb/meter daerah bekasi
biaya balik namanya jd berapa ya?
Trus tolong dong kasih pencerahan step by step urusnya….
Sorry nich banyaaaak banget nanyanya.
Makasih nich om…..
Salam

juliansaid
30th January 2008, 22:13
kalo validasi SSB itu apaan sih???

Validasi SSB itu (bahasa sehari2 aja nih ya..)
proses pengesahan/kroscek bahwa BPHTB yang dibayarkan oleh pembeli/wajib pajak sudah masuk ke Kas Negara setelah dibayarkan sebelumnya ke bank persepsi yang menerima pembayaran BPHTB dimaksud.

lembar formulir BPHTB itu kan ada beberapa lembar, ada untuk Bank,Notaris,dll..
pihak Bank sebagai penerima pembayaran itu kan memberi laporan ke kantor pajak bahwa tanggal segini, jam segini, hari ini, bulan ini, tahun ini telah diterima pembayaran dari si A,dengan nominal pembayaran sekian rupiah. dalam hal ini besarnya BPHTB….

Oleh kantor pajak, lembaran tersebut di simpan dan dijadikan arsip,sebagai laporan penerimaan BPHTB dalam setahun(sebagai pelaksana pihak dari seksi penerimaan di KPPBB), selain itu sebagai data fisik bilamana dikemudian hari si wajib pajak mau melakukan proses balik nama PBB atau pecah NOP PBB ATAU bila ada masalah dikemudian hari.

salah satu tujuan adanya proses ini adalah untuk mencegah terjadinya penggelapan pajak, karena banyak sekali dilapangan oknum2 yang dengan sengaja membuat bukti pembayaran BPHTB (bahkan SSP)palsu,…stempel bank palsu, validasi bank palsu,tanda tangan teller palsu,dll…hanya formulir saja yang benar/asli.

kalau benar, dengan adanya validasi ini tidak ada pihak yang dirugikan, baik itu negara, bank, dan wajib pajak tentunya.

sekian, kalo ada yang lupa/kurang lengkap boleh di tambahin.

Trims


juliansaid
30th January 2008, 23:28
Om Expert mau nanya nich…
kalo mau balik nama AJB di kelurahan, biaya apa aja sih yang di keluarkan?
Bisa nggak kita langsung aja ke Kecamatan urusnya, soalnya yg jadi PPAT kan kecamatan bukan kelurahan?
Soalnya kite tanya biaya urus balik nama AJB di kelurahan mahal banget mintanya. Emang sih orang yang dikelurahan yg urus dia bilang seminggu selesai.
contoh : tanah 200 meter NJOPnya 250 rb/meter daerah bekasi
biaya balik namanya jd berapa ya?
Trus tolong dong kasih pencerahan step by step urusnya….
Sorry nich banyaaaak banget nanyanya.
Makasih nich om…..
Salam

Gw juga pernah ngalamin dan ngurus transaksi kayak gini, gw pernah beli tanah yang belum sertipikat dan yang tanda tangan camat.

1. Biasanya biaya yang timbul adalah biaya pembuatan akte jual-beli+jasa pengurusan aja..biasanya mereka hitungannya per meter persegi itu XXX Rupiah….nah sekarang tinggal dikalikan aja berapa meter tanah/bangunan-nya..kalau biaya jasa biasanya negotiable banget kok mereka.

2. Biasanya ada juga kelurahan yang minta luas bangunan juga dihitung sebagai biaya, misalnya si Betmen beli tanah 100 meter,dengan bangunan 50 meter, tinggal dikali aja per meter tanah sekian rupiah, sekian meter bangunan sekian rupiah. Karena statusnya adalah tanah yang belum bersertipikat(kalo udah sertipikat mendingan langsung ke notaris),transaksi ini di buat di kecamatan (setiap Camat ditunjuk sebagai PPAT Sementara oleh Kanwil BPN setempat).Sebagai PPAT Sementara Camat tidak bisa langsung tanda tangan akte jual-beli kalau tidak ada rekomendasi/surat keterangan dari kelurahan untuk legalitas status tanahnya. Mereka tetap minta surat keterangan/rekomendasi dari kelurahan, karena kelurahan adalah pihak yang tau seluk beluk tentang status tanah tersebut apakah sengketa/bermasalah atau tidak karena tanah/lokasi tersebut adalah wilayah dibawah pengawasan/wewenang kelurahan.

3. Di urus melalui kelurahan emang mahal, kan double biayanya…untuk orang kelurahan juga(Lurah+Staff)…terus untuk orang kecamatan juga….(PPAT Sementara+Staff).Tapi menurut gw sih mendingan lewat kelurahan aja diurusnya,asalkan biayanya jelas untuk apa aja(lagian kitanya juga ngga repot), kalo kita langsung ngurus ke kecamatan takutnya kita bakal dipersulit sama pihak kelurahan pas minta surat rekomendasi/keterangan kalau tanah tersebut tidak dalam status sengketa(karena surat ini adalah salah satu syarat yang harus dilengkapi untuk akte jual-beli).Antara kelurahan & kecamatan adalah seperti mata rantai yang saling berkaitan…daripada dipersulit karena ngurus sendiri, ya kita nyerah aja deh…dengan ngurus via kelurahan, tips-nya adalah ditawar seminim mungkin biayanya ke pihak kelurahan.

4. Biaya akte via kelurahan ini biasanya diluar pajak lho…Pph Final untuk penjual sebesar 5%, dan BPHTB besarnya 5% untuk pembeli, untuk BPHTB dikurangi terlebih dahulu NPOPTKP-nya (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak), kalau pas dihitung ternyata hasilnya lebih kecil dari NPOPTKP berarti BPHTB-nya nihil…gitu.begitu juga sebaliknya. Tapi kalo Pph Final penjual biasanya ada nominal yang harus dibayar walaupun cuma Rp.1000,- karena Pph Final tidak ada pengurang pajak. Total NJOP-nya berapa…langsung hitung aja 5%-nya berapa..keluar deh pajak yang harus dibayar berapa.

5. Step by step….langsung dateng ke kelurahan,bilang aja minta tolong mau transaksi..biayanya berapa….trus jangan lupa ditawar..kalo udah sepakat jangan lupa minta kwitansi pembayaran, sebagai pegangan kita kalau ada apa2..(biasanya mereka sih bisa dipercaya kok…asalkan ke staff kelurhan berpakaian dinas bukan Calo) tunggu seminggu(sesuai janji mereka) trus dateng ke kelurahan(biasanya mereka ngehubungi kita kok). setelah jadi….BURU BURU deh dibuat sertipikat ke BPN, bisa lewat notaris/dateng langsung ke BPN. Selama tanah tersebut tidak dibuatkan sertipikat, biaya2/proses2 via kelurahan ini akan terus terjadi/timbul kalau ada transaksi jual-beli dikemudian hari. Kalo udah sertipikat kan enak..langsung ke notaris dan biayanya juga lebih kecil.

6. Selesai

Disclaimer
Semua tulisan diatas(ketentuan pengurusan/prosedur) kecuali ketentuan perpajakan(bersifat baku karena ada UU-nya)adalah sesuai dengan yang gw alami dan tidak mengikat, kalau ternyata ada daerah lain yang mempunyai aturan/prosedur tersendiri dalam hal jual-beli, maka aturan daerah tersebut-lah yang dijadikan pedoman.


babucantik
11th February 2008, 16:57
kasih pencerahan gw juga doonngggg,,,,
rencana gw juga mo balik nama tanah dari ibu gw kira2 luasnya 800m2. itu juga sama kah persyaratannya spt yg diatas??? apakah tuk hal tersebut butuh KK coz gw ampe skrg gak punya KK walopun da merit (gw gak tinggal di indo, laki gw org asing). ttg hal balik nama jg gw masih bleng. klo ngurus sendiri ke agraria kira2 ribet gak sih???? prosedurnya sebenernya gmn ????

juliansaid
11th February 2008, 22:21
kasih pencerahan gw juga doonngggg,,,,
rencana gw juga mo balik nama tanah dari ibu gw kira2 luasnya 800m2. itu juga sama kah persyaratannya spt yg diatas??? apakah tuk hal tersebut butuh KK coz gw ampe skrg gak punya KK walopun da merit (gw gak tinggal di indo, laki gw org asing). ttg hal balik nama jg gw masih bleng. klo ngurus sendiri ke agraria kira2 ribet gak sih???? prosedurnya sebenernya gmn ????

surat tanahnya dalam bentuk sertipikat/girik??
trus perolehannya karena waris/hibah/jual-beli ??(ada lho kejadian transaksi jual-beli antara orang tua dan anak).
semuanya harus ada akte-nya dulu…kalo waris ya akte waris,kalo hibah ya akte hibah..kalo jual-beli ya akte jual-beli….dan semuanya itu dibuat dihadapan notaris.

kalo Kartu Kluarga ngga ada…dulu sebelum merit kan masih gabung sama ortu kan kk-nya??kalo emang iya…pake kk orang tua aja…yang penting nama kita masih tercatat disitu dan belum dicoret.dan jangan lupa KTP-nya kudu masih berlaku ya.

kalo akte udah di buat dihadapan notaris,nanti ada biaya yang harus dibayar..namanya BPHTB(Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan atau Bangunan) besarnya 5% dengan terlebih dahulu dikurangi NPOPTKP(Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak).setelah itu besarnya berapa..itulah BPHTB terutang..tapi untuk waris/hibah ada pengurangan lagi selain NPOPTKP tadi..mangkanya tergantung kasus-nya dulu…

silahkan di jabarkan dulu, nanti kalo dah jelas baru gw kasih info detail…ok?


dejask
12th February 2008, 08:22
kalo dari GIRIK ke Sertifikat apa saja syarat nya ?

dan

berapa kira2 biaya2nya ?


babucantik
12th February 2008, 09:44
surat tanahnya dalam bentuk sertipikat/girik??
trus perolehannya karena waris/hibah/jual-beli ??(ada lho kejadian transaksi jual-beli antara orang tua dan anak).
semuanya harus ada akte-nya dulu…kalo waris ya akte waris,kalo hibah ya akte hibah..kalo jual-beli ya akte jual-beli….dan semuanya itu dibuat dihadapan notaris.

kalo Kartu Kluarga ngga ada…dulu sebelum merit kan masih gabung sama ortu kan kk-nya??kalo emang iya…pake kk orang tua aja…yang penting nama kita masih tercatat disitu dan belum dicoret.dan jangan lupa KTP-nya kudu masih berlaku ya.

kalo akte udah di buat dihadapan notaris,nanti ada biaya yang harus dibayar..namanya BPHTB(Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan atau Bangunan) besarnya 5% dengan terlebih dahulu dikurangi NPOPTKP(Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak).setelah itu besarnya berapa..itulah BPHTB terutang..tapi untuk waris/hibah ada pengurangan lagi selain NPOPTKP tadi..mangkanya tergantung kasus-nya dulu…

silahkan di jabarkan dulu, nanti kalo dah jelas baru gw kasih info detail…ok?

bentuknya sertifikat
jd critanya gini, dulu waktu gw masih kecil gw dpt tanah dr BUYUT gw, trus di ganti nama sm nyokap coz waktu itu umur gw belom dewasa. kalo asal usul tanahnya sih gw gak tau apakah dulu buyut gw ngasihnya dl dlm bentuk hiba ato warisan ke nyokap. gw KK ada tp di tmp org lain coz gw pindah kota waktu itu bt study kemungkinan blm di coret jg x,
ke notarinya itu ke PPAT yg di kecamatan gt ???? ngurusnya brp lama???
bisa itungin gak kasarnya brp dgn tanah 800m3
soale bln dpn gw pulang kampung

thx banyak yah…..


juliansaid
12th February 2008, 09:58
kalo dari GIRIK ke Sertifikat apa saja syarat nya ?

dan berapa kira2 biaya2nya ?

Syaratnya cuma akte jual-beli yang di tanda tangani camat setempat yang ditunjuk KANWIL BPN stempat sebagai PPAT Sementara. selain itu Copy KTP,surat pernyataan,dll…tapi lebih banyak syarat dimaksud itu udah disiapin sama kecamatan..kita tinggal nambahin dikit yang berhubungan dengan data pribadi kita aja.jangan lupa KTP mesti masih berlaku.

untuk proses pengurusan bisa sampe setahun kalo di Tangerang….lewat notaris kalo luasnya dibawah 500 meter biayanya sekitar 10Juta, itu termasuk sama biaya2 yang akan timbul di BPN,jadi biayanya di paketin gitu sama notaris.tapi kalo diatas 500 meter..lebih gede lagi biayanya…

tapi menurut gw sih,kalo emang kita sempet…ya mendingan diurus sendiri…mungkin ngga segede itu biayanya…apalagi NJOP (kalo di Pamulang) itu kan masih kecil nilai-nya.


juliansaid
12th February 2008, 11:27
bentuknya sertifikat ngurusnya brp lama???
bisa itungin gak kasarnya brp dgn tanah 800m3

coba kontak orang rumah yang tau sikon disana…coba lihat NJOP tahun 2008 ini berapa…ntar gw itungin BPHTB yang harus dibayar berapa.

kalo biaya notaris gw ngga bisa kasih tau,karena tiap notaris beda2 sih…untuk ke BPN juga biayanya bisa dihitung…mangkanya ntar bisa dibandingin biaya yang diminta notaris berapa…kalo kita jalan sendiri berapa…

kalo emang biaya-nya ngga beda jauh ya mendingan kita urus lewat notaris aja, kan kita lebih hemat waktu dan ngga pusing bolak balik…

kalo udah sertipikat,ngga usah ke kecamatan lagi (PPAT Sementara) tapi langsung ke kantor notaris yang deket2 sama lokasi aja…


buaya darat
12th February 2008, 12:50
surat tanahnya dalam bentuk sertipikat/girik??
trus perolehannya karena waris/hibah/jual-beli ??(ada lho kejadian transaksi jual-beli antara orang tua dan anak).
semuanya harus ada akte-nya dulu…kalo waris ya akte waris,kalo hibah ya akte hibah..kalo jual-beli ya akte jual-beli….dan semuanya itu dibuat dihadapan notaris.

kalo Kartu Kluarga ngga ada…dulu sebelum merit kan masih gabung sama ortu kan kk-nya??kalo emang iya…pake kk orang tua aja…yang penting nama kita masih tercatat disitu dan belum dicoret.dan jangan lupa KTP-nya kudu masih berlaku ya.

kalo akte udah di buat dihadapan notaris,nanti ada biaya yang harus dibayar..namanya BPHTB(Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan atau Bangunan) besarnya 5% dengan terlebih dahulu dikurangi NPOPTKP(Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak).setelah itu besarnya berapa..itulah BPHTB terutang..tapi untuk waris/hibah ada pengurangan lagi selain NPOPTKP tadi..mangkanya tergantung kasus-nya dulu…

silahkan di jabarkan dulu, nanti kalo dah jelas baru gw kasih info detail…ok?

Boss julian, gw mau nanya juga nih, gw beli tanah, udah ada sertifikatnya, gw beli cuma sebagian aja. beli tahun 2005 tapi nyampe sekarang belum kelar juga sertifikat pemecahannya. apakah prosesnya sama kaya balik nama nggak? nantinya tanah itu jadi 3 pemilik termasuk gw. ajb udah ada tanda tangan camat. o iya, yang ngurus itu sekdes tempat gw beli tanah. setelah ajb terus prosesnya apa aja n persyaratannya apa sama dengan yang di atas nggak? thanks sebelumnya.


juliansaid
12th February 2008, 13:01
gw beli cuma sebagian aja. beli tahun 2005 tapi nyampe sekarang belum kelar juga sertifikat pemecahannya. apakah prosesnya sama kaya balik nama nggak? nantinya tanah itu jadi 3 pemilik termasuk gw. ajb udah ada tanda tangan camat. o iya, yang ngurus itu sekdes tempat gw beli tanah. setelah ajb terus prosesnya apa aja n persyaratannya apa sama dengan yang di atas nggak? thanks sebelumnya.

brarti sampe sekarang PBB-nya masih gabung juga dong ya…??
untuk syarat masih sama kayak yang diatas…silahkan baca dari awal trit aja…
iya nanti kalau udah kelar ya sesuai dengan pemilik tanah masing2 yang dijual…
pertanyaan gw..katanya udah sertipikat, ngapain diurus ke kecamatan…kenapa ngga ke kantor notaris aja…?apa emang ngga ada notaris?masih blm mudeng nih…sebenernya pas beli masih ajb trus mau diurus sertipikat sekalian sama orang kelurahan?kalo yang ngurus sekdes sih mudah2an bisa dipercaya,…tapi kalo sampe 3 tahun ya kudu di kejar terus tuh orang….masa sampe 3 tahun..??

untuk syarat2nya sama….data2 yang diminta sama mereka ya kasih aja..asal jangan duit melulu….:piss:

jabarin lagi ya…:cheers:


buaya darat
12th February 2008, 14:18
brarti sampe sekarang PBB-nya masih gabung juga dong ya…??
untuk syarat masih sama kayak yang diatas…silahkan baca dari awal trit aja…
iya nanti kalau udah kelar ya sesuai dengan pemilik tanah masing2 yang dijual…
pertanyaan gw..katanya udah sertipikat, ngapain diurus ke kecamatan…kenapa ngga ke kantor notaris aja…?apa emang ngga ada notaris?masih blm mudeng nih…sebenernya pas beli masih ajb trus mau diurus sertipikat sekalian sama orang kelurahan?kalo yang ngurus sekdes sih mudah2an bisa dipercaya,…tapi kalo sampe 3 tahun ya kudu di kejar terus tuh orang….masa sampe 3 tahun..??

untuk syarat2nya sama….data2 yang diminta sama mereka ya kasih aja..asal jangan duit melulu….:piss:

jabarin lagi ya…:cheers:

kalo pbbnya sih udah pisah, iya waktu beli dulu juga rencana pake notaris, cuma pak sekdesnya minta agar diurus ama kelurahan biar ada pemasukan buat kas desa, akhirnya kita make jasanya pak sekdes. sertipikat itu luas tanah 1000m2, n kita mau mecah jadi masing2 330m2. gitu boss ceritanya. emang kalo mau mecah sertipikat bisa langsung ke bpn ya? nah masalahnya kita sekarang posisi di sby, sementara lokasi tanah di jepara. jadi agak susah untuk ngejar2 pak sekdesnya. kita udah bolak balik nanya ke pak sekdes jawabannya udah nyampe ke bpn, tp kita tanya tanda terima dari bpn mana, jawabnya belum ada. kita jadi pusing boss. btw, kayaknya kita satu korps ya, cuma kita sama sekali buta ama masalah PBB. thanks bro atas infonya.:cheers:


juliansaid
12th February 2008, 14:55
kalo pbbnya sih udah pisah, iya waktu beli dulu juga rencana pake notaris, cuma pak sekdesnya minta agar diurus ama kelurahan biar ada pemasukan buat kas desa, akhirnya kita make jasanya pak sekdes. sertipikat itu luas tanah 1000m2, n kita mau mecah jadi masing2 330m2. gitu boss ceritanya. emang kalo mau mecah sertipikat bisa langsung ke bpn ya? nah masalahnya kita sekarang posisi di sby, sementara lokasi tanah di jepara. jadi agak susah untuk ngejar2 pak sekdesnya. kita udah bolak balik nanya ke pak sekdes jawabannya udah nyampe ke bpn, tp kita tanya tanda terima dari bpn mana, jawabnya belum ada. kita jadi pusing boss. btw, kayaknya kita satu korps ya, cuma kita sama sekali buta ama masalah PBB. thanks bro atas infonya.:cheers:

satu korps gimana maksudnya..??

wahh kayaknya patut diperhatikan tuh…harusnya kalo udah 3 tahun pasti ada tanda terima dari BPN,…ntah itu tanda terima berkas,surat perintah setor(SPS),dll..banyak dokumen yang harusnya bisa diperoleh…masalahnya ini udah 3tahun lebih..gw sih curiga kayaknya ngga bener,masalahnya sama sekali ngga ada bukti yang menyatakan proses itu benar2 mereka jalani,buktinya pas diminta mereka ngga bisa ngasih…harusnya mereka kan punya dong..wahh kudu di kejar tuh…bahaya lho..apalagi berkas AJB Asli kita sama mereka.

Untuk PBB yang udah dipecah…mungkin dasarnya akte jual-beli aja yang dikasih ke kantor PBB pas ngurus pemecahannya..tapi sempet bayar BPHTB ngga??harusnya bayar….trus punya copy-an sertipikat global-nya apa ngga??

Asalkan udah ada akte jual-beli masing2 bisa aja di urus sendiri,asalkan pemilik yang lain mau ngasih kuasa untuk yang ngurus ke BPN, nih syaratnya…bisa diliat di http://www.bpn.go.id/layanan/266 :

Dasar Hukum:

1. Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Pokok-Pokok Agraria (UUPA).
2. Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
3. Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997.
4. Peraturan Pemerintah No. 46 Tahun 2002 Tentang Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku Pada Badan Pertanahan Nasional.
5. Surat Edaran Kepala Badan Pertanahan Nasional No.600-1900 Tanggal 31 Juli 2003.

Persyaratan:

1. Permohonan yang disertai alasan Pemecahan tersebut.
2. Identitas diri pemohon dan atau kuasanya (fotocopy KTP).
3. Sertipikat Hak Atas Tanah asli.
4. Site Plan (Untuk Kawasan Pembangunan Perumahan).

Biaya dan Waktu:

1. Rp. 25.000,- dikalikan banyaknya sertipikat pemecahan yang diterbitkan.
2. Waktu: 7 hari kerja = 1 bidang diluar waktu Pengukuran.
3. 1 (satu) hari kerja = 8 (delapan) jam.


babucantik
3rd April 2008, 14:44
gw da ke indo kemaren, kt adek gw klo mo balik nama tanah gw hrs di balik ke akte dulu, padahalkan itu udah sertifikat. kt org agrarianya begitu??
gw jadi bingung mo balik nama tanah yg sudah sertifikat harus balik ke akte lagi kemudian di sertifikat lagi, tuk proses akte aja 2hr dan 301hr bt proses sertifikatnya.
kt org agraria itu UU pertanahan yg baru…

tlg dong mas julia ksh pencerahan, apa bener UU yg baru seperti itu.
kenapa sih sll di bikin rumit dan itu kedengarannya jd lucu :piss:


Badass77
4th April 2008, 17:50
Julian fiskus nih :)
KPP mana bro??

Pasirranji
19th May 2008, 10:07
Biaya PPh ada aturan bakunya ga?, misalkan diatas sekian juta baru ada PPh ?

cc201_106
19th May 2008, 21:04

Biaya PPh ada aturan bakunya ga?, misalkan diatas sekian juta baru ada PPh ?

apakah yang dimaksut PPH pa

JUAL BELI & BALIK NAMA SERTIFIKAT

PROSEDUR, DATA YANG DIPERLUKAN dan SYARAT-SYARATNYA

Dalam melaksanakan pekerjaan saya sehari-hari, beberapa kali saya ditanya oleh klien-klien yang awam, yang menyatakan bahwa mereka akan melakukan balik nama sertifikat berdasarkan kwitansi lunas dari Penjual atas pembelian tanah dan/atau bangunan. Beberapa orang menganggap hanya dengan menggunakan kwitansi lunas tersebut mereka sudah dapat melakukan balik nama sertifikat tanah yang mereka beli.
Pada kenyataannya tidak semudah itu. Yang menjadi persoalan adalah jika si penjual sudah tidak bisa ditemui lagi atau sudah meninggal dunia, maka pembeli tersebut akan mengalami kesulitan dalam melakukan peralihan hak atas tanah dan bangunan dimaksud.
Pada prakteknya, untuk dapat melakukan balik nama (dalam hal ini peralihan hak) atas tanah dan/atau bangunan, harus dilakukan dengan cara tertentu, yaitu jual beli, hibah, tukar menukar, atau inbreng (pemasukan ke dalam suatu perusahaan). Pada kesempatan ini akan saya bahas mengenai peralihan hak dengan cara jual beli.

Jual beli merupakan proses peralihan hak yang sudah ada sejak jaman dahulu, dan biasanya diatur dalam hukum Adat, dengan prinsip: Terang dan Tunai. Terang artinya di lakukan di hadapan Pejabat Umum yang berwenang, dan Tunai artinya di bayarkan secara tunai. Jadi, apabila harga belum lunas, maka belum dapat dilakukan proses jual beli dimaksud. Dewasa ini, yang diberi wewenang untuk melaksanakan jual beli adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang terdiri dari:
1.PPAT sementara –> adalah Camat yang diangkat sebagai PPAT untuk daerah –daerah terpencil
2.PPAT –> Notaris yang diangkat berdasarkan SK Kepala BPN untuk wilayah kerja tertentu

Data-data apa saja yang harus dilengkapi untuk proses Jual Beli & balik nama tersebut?
Dalam transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan tersebut, biasanya PPAT yang bersangkutan akan meminta data-data standar, yang meliputi:
I. Data tanah, meliputi:
a.asli PBB 5 tahun terakhir berikut Surat Tanda Terima Setoran
(bukti bayarnya)
b.Asli sertifikat tanah (untuk pengecekan dan balik nama)
c.asli IMB (bila ada, dan untuk diserahkan pada Pembeli setelah
selesai proses AJB)
d.bukti pembayaran rekening listrik, telpon, air (bila ada)
e. Jika masih dibebani Hak Tanggungan (Hipotik), harus ada Surat
Roya dari Bank yang bersangkutan

Catatan: point a & b mutlak harus ada, tapi yang selanjutnya optional

II. Data Penjual & Pembeli (masing-masing) dengan kriteria
sebagai berikut:
a.Perorangan:
a.1. Copy KTP suami isteri
a.2. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah
a.3. Copy Keterangan WNI atau ganti nama (bila ada, untuk
WNI keturunan)
b.Perusahaan:
b.1. Copy KTP Direksi & komisaris yang mewakili
b.2. Copy Anggaran dasar lengkap berikut pengesahannya dari
Menteri kehakiman dan HAM RI
b.3. Rapat Umum Pemegang Saham PT untuk menjual atau Surat
Pernyataan Sebagian kecil asset

c.Dalam hal Suami/isteri atau kedua-duanya yang namanya
tercantum dalam sertifikat sudah meninggal dunia, maka yang
melakukan jual beli tersebut adalah Ahli Warisnya. Jadi, data-
data yang diperlukan adalah:

c.1. Surat Keterangan Waris
-Untuk pribumi: Surat Keterangan waris yang disaksikan dan
dibenarkan oleh Lurah yang dikuatkan oleh Camat
-Untuk WNI keturunan: Surat keterangan Waris dari Notaris
c.2. Copy KTP seluruh ahli waris
c.3. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah
c.4. Seluruh ahli waris harus hadir untuk tanda-tangan AJB, atau
Surat Persetujuan dan kuasa dari seluruh ahli waris kepada
salah seorang di antara mereka yang dilegalisir oleh Notaris
(dalam hal tidak bisa hadir)
c.5. bukti pembayaran BPHTB Waris (Pajak Ahli Waris), dimana
besarnya adalah 50% dari BPHTB jual beli setelah dikurangi
dengan Nilai tidak kena pajaknya.

Nilai tidak kena pajaknya tergantung dari lokasi tanah yang
bersangkutan.
Contoh Perhitungannya:
-NJOP Tanah sebesar Rp. 300juta, berlokasi di wilayah bekasi:
Nilai tidak kena pajaknya wilayah bekasi adalah sebesar Rp. 250jt. Jadi pajak yang harus di bayar =
{(Rp. 300jt – Rp. 250jt) X 5%} X 50%.
Jadi, apabila NJOP tanah tersebut di bawah Rp. 250jt, maka penerima waris tidak dikenakan BPHTB Waris (Pajak Waris)

Sebelum dilaksanakan jual beli, harus dilakukan:
1. Pengecekan keaslian dan keabsahan sertifikat tanah pada kantor
pertanahan yang berwenang
2. Para pihak harus melunasi pajak jual beli atas tanah dan
bangunan tersebut.
Dimana penghitungan pajaknya adalah sebagai berikut:
-Pajak Penjual (Pph) = NJOP/harga jual X 5 %
-Pajak Pembeli (BPHTB) =
{NJOP/harga jual – nilai tidak kena pajak} X 5%

PROSEDUR, CARA DAN SYARAT PENDIRIAN CV

meeting-2.jpg CV atau Comanditaire Venootschap adalah bentuk usaha yang merupakan salah satu alternatif yang dapat dipilih oleh para pengusaha yang ingin melakukan kegiatan usaha dengan modal yang terbatas. Karena, berbeda dengan PT yang mensyaratkan minimal modal dasar sebesar Rp. 50jt dan harus di setor ke kas Perseroan minimal 25%nya, untuk CV tidak ditentukan jumlah modal minimal. Jadi, misalnya seorang pengusaha ingin berusaha di industri rumah tangga, percetakan, biro jasa, perdagangan, catering, dll dengan modal awal yang tidak terlalu besar, dapat memilih CV sebagai alternatif Badan Usaha yang memadai.Apakah bedanya CV dengan PT?

Perbedaan yang mendasar antara PT dan CV adalah, PT merupakan Badan Hukum, yang dipersamakan kedudukannya dengan orang dan mempunyai kekayaan yang terpisah dengan kekayaan para pendirinya. Jadi, PT dapat bertindak keluar baik di dalam maupun di muka pengadilan sebagaimana halnya dengan orang, serta dapat memiliki harta kekayaan sendiri. Sedangkan CV, dia merupakan Badan Usaha yang tidak berbadan hukum, dan kekayaan para pendirinya tidak terpisahkan dari kekayaan CV.

Karakteristik CV yang tidak dimiliki Badan Usaha lainnya adalah: CV didirikan minimal oleh dua orang, dimana salah satunya akan bertindak selaku Persero Aktif (persero pengurus) yang nantinya akan bergelar Direktur, sedangkan yang lain akan bertindak selaku Persero Komanditer (Persero diam). Seorang persero aktif akan bertindak melakukan segala tindakan pengurusan atas Perseroan; dengan demikian, dalam hal terjadi kerugian maka Persero Aktif akan bertanggung jawab secara penuh dengan seluruh harta pribadinya untuk mengganti kerugian yang dituntut oleh pihak ketiga. Sedangkan untuk Persero Komanditer, karena dia hanya bertindak selaku sleeping partner, maka dia hanya bertanggung jawab sebesar modal yang disetorkannya ke dalam perseroan.

Perbedaan lain yang cukup penting antara PT dengan CV adalah, dalam melakukan penyetoran modal pendirian CV, di dalam anggaran dasar tidak disebutkan pembagiannya seperti halnya PT. Jadi, para persero harus membuat kesepakatan tersendiri mengenai hal tersebut, atau membuat catatan yang terpisah. Semua itu karena memang tidak ada pemisahan kekayaan antara CV dengan kekayaan para perseronya.

BAGAIMANA CARA MENDIRIKAN CV?

CV dapat didirikan dengan syarat dan prosedur yang lebih mudah daripada PT, yaitu hanya mensyaratkan pendirian oleh 2 orang, dengan menggunakan akta Notaris yang berbahasa Indonesia. Walaupun dewasa ini pendirian CV mengharuskan adanya akta notaris, namun dalam Kitab Undang-Undang Hukum Dagang dinyatakan bahwa pendirian CV tidak mutlak harus dengan akta Notaris.

Pada saat para pihak sudah sepakat untuk mendirikan CV, maka dapat datang ke kantor Notaris dengan membawa KTP. Untuk pendirian CV, tidak diperukan adanya pengecekan nama CV terlebih dahulu. Oleh karena itu proses nya akan lebih cepat dan mudah dibandingkan dengan pendirian PT.
Namun demikian, dengan tidak didahuluinya dengan pengecekan nama CV, menyebabkan nama CV sering sama antara satu dengan yang lainnya.
Pada waktu pendirian CV, yang harus dipersiapkan sebelum datang ke Notaris adalah adanya persiapan mengenai:
1. Calon nama yang akan digunakan oleh CV tersebut
2. tempat kedudukan dari CV
3. Siapa yang akan bertindak selaku Persero aktif, dan siapa yang akan bertindak selaku persero diam.
4. Maksud dan tujuan yang spesifik dari CV tersebut (walaupun tentu saja dapat mencantumkan maksud dan tujuan yang seluas-luasnya).

Untuk menyatakan telah berdirinya suatu CV, sebenarnya cukup hanya dengan akta Notaris tersebut, namun untuk memperkokoh posisi CV tersebut, sebaiknya CV tersebut di daftarkan pada Pengadilan Negeri setempat dengan membawa kelengkapan berupa Surat Keterangan Domisili Perusahaan (SKDP) dan NPWP atas nama CV yang bersangkutan.

Apakah itu akta, SKDP, NPWP dan pendaftaran pengadilan saja sudah cukup?
Sebenarnya semua itu tergantung pada kebutuhannya. Dalam menjalankan suatu usaha yang tidak memerlukan tender pada instansi pemerintahan, dan hanya digunakan sebagai wadah berusaha, maka dengan surat-surat tersebut saja sudah cukup untuk pendirian suatu CV. Namun, apabila menginginkan ijin yang lebih lengkap dan akan digunakan untuk keperluan tender, biasanya dilengkapi dengan surat-surat lainnya yaitu:
1. Surat Pengukuhan Pengusaha Kena Pajak (PKP)
2. Surat Ijin Usaha Perdagangan (SIUP)
3. Tanda Daftar Perseroan (khusus CV)
4. Keanggotaan pada KADIN Jakarta.

Pengurusan ijin-ijin tersebut dapat dilakukan bersamaan sebagai satu rangkaian dengan pendirian CV dimaksud, dengan melampirkan berkas tambahan berupa:
1. Copy kartu keluarga Persero Pengurus (Direktur) CV
2. Copy NPWP Persero Pengurus (Direktur) CV
3. Copy bukti pemilikan atau penggunaan tempat usaha, dimana
a. apabila milik sendiri, harus dibuktikan dengan copy sertifikat dan copy bukti
pelunasan PBB th terakhir
b. apabila sewa kepada orang lain, maka harus dibuktikan dengan adanya
perjanjian sewa menyewa, yang dilengkapi dengan pembayaran pajak sewa
(Pph) oleh pemilik tempat.
sebagai catatan berdasarkan SK Gubernur DKI Jakarta, untuk wilayah Jakarta, yang
dapat digunakan sebagai tempat usaha hanyalah Rumah toko, pasar atau perkantoran.
Namun ada daerah-daerah tertentu yang dapat digunakan sebagai tempat usaha yang
tidak membayakan lingkungan, asalkan mendapat persetujuan dari RT/RW setempat
4. Pas photo ukuran 3X4 sebanyak 4 lembar dengan latar belakang warna merah

Jangka waktu pengurusan semua ijin-ijin tersebut dari pendirian sampai dengan selesai lebih kurang selama 2 bulan.

Sebagai penutup, saya sarankan agar dalam mendirikan suatu bidang usaha, alangkah baiknya untuk dipertimbangkan dari segala segi, tidak hanya dari segi kepraktisannya, namun juga dari segi pembagian resiko di antara para persero, agar tidak terjadi pertentangan di kemudian hari.


Kategori

Ikuti

Get every new post delivered to your Inbox.